Coronavirus (COVID–19) et locaux commerciaux : une avancée en matière de (dispense de) loyer ?

Une appréciation au cas par cas

Parce que son locataire n’a pas réglé son loyer entre les mois de mars à mai 2020, le bailleur d’un local commercial demande et obtient l’autorisation de procéder à une saisie des sommes dues sur son compte bancaire.

Une mesure contestée par le locataire, qui en demande la suspension : il rappelle que s’il n’a pas réglé ses loyers sur le deuxième trimestre 2020, c’est uniquement parce que son commerce a fait l’objet d’une mesure de fermeture au public ordonnée par les pouvoirs publics.

Faute d’être responsable de la situation, il doit donc, selon lui, être exonéré du paiement des loyers sur cette période.

Une position partagée par le juge, qui rappelle que si pendant le bail, la chose louée (ici le local) est en tout ou partie détruite par un évènement imprévisible (on parle techniquement de « cas fortuit »), le bail peut être résilié, ou son prix revu à la baisse.

Ici, l’impossibilité pour le locataire d’exploiter les locaux loués résulte des mesures administratives ordonnées dans le cadre de la crise sanitaire.

Cette situation doit être assimilée à la destruction du local par « cas fortuit », et libère par conséquent le locataire de l’obligation de payer son loyer pour la période durant laquelle il a été privé de la jouissance des lieux loués.

La demande de saisie du bailleur doit donc être levée…

Pour rappel, le paiement des loyers commerciaux durant la période de confinement fait l’objet d’un contentieux nourri.

La position des juges n’est pas homogène sur ce point, et dépend dans tous les cas des faits qui leur sont soumis.

Le jugement ici présenté, qui a été rendu par le tribunal judiciaire de Paris, doit donc être appréhendé avec précaution.

Source : Arrêt du Tribunal judiciaire de Paris JEX, du 20 janvier 2021, n° 20/80923 (NP)

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