Vente d’un immeuble loué : et si des loyers demeurent impayés ?

Vente immobilière et loyers impayés : responsable, mais pas coupable ?

Une société civile immobilière (SCI) vend un immeuble qu’elle loue dans le cadre d’un bail commercial.

Le jour de la vente, elle s’aperçoit que le locataire n’a pas réglé le dernier loyer dû, ce qui la pousse à lui délivrer un commandement de payer, et à procéder à une saisie sur le compte bancaire de sa caution.

Après la vente, l’acheteur de l’immeuble décide d’engager la responsabilité de la SCI : pour lui, en effet, la société l’a trompé sur les conditions d’achat du bien, l’acte de vente précisant que le locataire a toujours payé son loyer… ce qui est faux, puisque depuis la conclusion du bail, celui-ci n’a jamais payé son loyer.

Une affirmation mensongère qui mérite, selon l’acheteur, une indemnisation…

« Non », rétorque la SCI, qui rappelle que les loyers dus ont toujours été réglés, certes pas par le locataire lui-même, mais par sa caution, sérieuse et solvable, qui a toujours respecté son engagement.

« Plus maintenant », répond l’acheteur, qui précise que celle-ci a tout de même fini par contester la validité de cet engagement.

« Après la vente seulement », rappelle le juge, qui donne tort à l’acheteur : la mention de l’acte de vente relative au paiement des loyers n’est pas mensongère puisque les loyers ont bien été réglés, depuis le début du bail, par la caution du locataire, qui n’a contesté la validité de son engagement que postérieurement à la vente.

De plus, poursuit-il, l’acquéreur ne prouve pas que l’existence du bail commercial était déterminante dans le cadre de son achat.

A défaut d’avoir été trompé, l’acquéreur n’a donc pas à être indemnisé…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 mars 2021, n° 20-10657

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